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關于印發《湘陰縣促進房地產業健康穩定發展實施意見》的通知

來源:湘陰縣政府 發布時間:2018-11-16 09:54

湘陰政發〔2018〕12號

各鄉鎮人民政府,工業園區、金龍新區、漕溪港臨港產業新區,橫嶺湖(青山島)省級自然保護區、鵝形山森林公園管理處,縣直及駐縣各單位:

《湘陰縣促進房地產業健康穩定發展實施意見》已經縣人民政府研究同意,現印發給你們,請認真遵照執行。

湘陰縣人民政府

2018年11月12日

湘陰縣促進房地產業健康穩定發展

實 施 意 見

為深入貫徹黨中央、國務院決策部署,認真落實穩房價、控租金、降杠桿、防風險、調結構、穩預期的目標任務,堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”核心定位,支持剛性居住需求,堅決遏制投機炒房,合理控制土地供應規模,不斷優化住房供應結構,加快宜居城市建設,促進我縣房地產業健康穩定發展,根據相關法律法規和文件精神,結合我縣實際,制定如下實施意見。

一、科學定位產業發展方向

(一)準確把握產業發展趨勢。房地產業是一個關聯度高、涉及面廣、帶動力強的產業,是我縣近期重要支柱產業和重要民生工程。在當前剛性需求和改善性需求較強烈的背景下,要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,推動房地產業穩健發展,以滿足人們對美好生活的需要。

二、注重發揮規劃引領作用

(二)制定房地產業發展規劃。結合湖南省國民經濟和社會發展“十三五”規劃綱要、縣土地利用計劃和縣域經濟發展規劃,緊扣湘陰經濟社會發展水平、住房供需狀況、人口變化情況,加快編制2018年至2020年和中長期房地產業發展規劃,將改善性商居、旅游地產、康養地產、度假地產及工業地產作為全縣房地產發展主要方向,進一步明確發展目標、重點任務和政策措施,不斷增強縣城和集鎮的承載力和吸引力。堅持科學統籌開發規劃、嚴格審查建設規劃、剛性執行規劃,有步驟、分區塊、成規模推進商居小區開發建設,嚴禁隨意選址、零星開發和無序建設。嚴把容積率控制關、開發面積準入關,土地一經出讓,容積率不得擅自和隨意調整。

(三)優化房地產業開發布局。按照服務大長沙、服務全域旅游、促進新型城鎮化建設的總體要求,科學規劃房地產布局,做好土地收儲和項目用地準備工作。在縣城規劃區內、旅游景區及金龍新區,要綜合區位、環境和自然資源等因素,在規劃住宅開發的同時,規劃發展旅游地產、康養地產、生態地產、工業地產和城市綜合體。

(四)加強地下空間科學利用。縣人防部門要會同縣規劃部門抓緊完成城市地下空間開發利用規劃編制,合理布局地下市政、交通、人防、商業等基礎設施和公共服務設施,指導城市地下空間開發建設活動有序開展。房地產開發項目,應按照湘陰縣城市地下空間開發利用規劃,配套建設人防工程,其余公共建筑、民用建筑,適宜修建人防工程的,做到應建盡建。縣國土部門要抓緊制定地下空間使用政策,加速推進地下空間不動產登記工作。

三、加強產業規范有序管理

(五)加強項目建設監管。加強土地供后監管,縣國土部門要嚴格監督房地產開發企業履行土地出讓合同約定的開工、竣工時間。對于閑置土地,要依法查處或收回,并限制相關企業參與新增土地“招拍掛”資格。加強規劃和建設條件管理,嚴格執行土地出讓合同明確的規劃和建設條件,任何單位和個人不得擅自更改規劃和建設條件。加強基本建設程序管理,房地產開發項目應當先勘察、后設計、再施工,方案設計、初步設計、施工圖設計文件必須經批復、審查合格并備案后方可使用,項目必須依法辦理施工許可證后方可開工建設。嚴格質量安全管理,嚴格建設參與各方主體責任,實行質量終身責任追究制。

(六)加強房地產開發管理。加強開發企業資質管理,依法依規限制違規企業、無業績企業、信用不良企業和實力不足企業進入市場。建立企業信用評價結果與資質審批、資質資格取消等審批審核事項的關聯機制,支持優質企業加快發展。嚴格項目資本金繳存,縣住建部門在核發施工許可證時,應當核查《項目資本金存入證明》。房產部門要利用信息化手段管理,實現開發企業、銀行和管理部門的信息互通。落實項目手冊管理和商品房綜合竣工驗收備案制度,加強對開發項目全生命周期管理,確保項目順利建設、按時交付,切實維護施工企業和購房人合法權益。

(七)加強房地產備案價格管理。嚴格執行商品住房明碼標價申報監制制度,穩定市場房價,堅決遏制房價非正常上漲,保持合理房價。從嚴審查和控制合同簽約價格以及價格調整周期和幅度。對監制申請價格過高,縣發改部門可暫不予受理監制,縣房產部門暫不予辦理預售許可和現房銷售備案手續。

(八)加強商品房預售管理。房地產開發企業申請商品房預售許可時,必須符合《城市商品房預售管理辦法》、《湖南省城市房地產開發經營管理辦法》的商品房預售條件;信用等級評定為A級的房地產開發企業或采用住宅產業化的建設項目,建設項目總投資達到25%以上的項目,施工進度達到正負零(即主體工程基準面下工程完成,進行主體地上工程施工的時候),可辦理《商品房預售許可證》,資本金監管比例減半。

(九)加強存量房(含商品房現房)交易管理。縣房產部門要加強房源信息發布管理,并與縣不動產登記部門實現信息聯通。全面實行存量房(含商品房現房)交易合同網簽制度。實行存量房(含商品房現房)交易資金監管制度,保障存量房(含商品房現房)交易資金安全,商品房現房銷售的交易資金和通過房地產經紀機構辦理的存量房交易資金必須存入監管帳戶。

(十)加強項目交付管理。縣國土、規劃、住建、城管等部門要依據職能,加強項目中配套公共設施監管,保證公共配套設施符合規劃,并與項目同步規劃、同步建設、同步驗收交付。明確項目交房條件與標準,嚴格按照基本建設程序組織專業驗收和竣工驗收,確保建筑主體、小區公共配套以及消防、供水、燃氣、供電、環境衛生、電梯等生活基礎設施符合國家強制性規定,非分期開發建設的項目,不得分期辦理竣工驗收,未經竣工驗收備案,一律不得交付使用。房地產開發企業應按規定配備好前期物業服務,積極承擔保修期內的各類保修責任。

(十一)加強房地產稅收管理。堅持“聯網控管、先稅后證”的控管辦法,對房地產稅收實行一體化管理。實行信息共享和聯網管控,各相關職能部門應及時向稅務部門提供涉稅信息,稅務部門要積極創造條件建立健全部門間符合征管需要的監控網絡和監控機制;實行資質把關,住建部門、房產部門在對建筑施工企業、房地產開發企業進行資質認定和市場準入時,應當審查其稅務登記辦證(驗證)和繳納稅收情況;實行先稅后證,房產部門在辦理房產手續和國土部門在辦理不動產登記手續時,應當嚴格審查當事人相關涉稅事項,對未提供稅務部門合法、有效的完稅或免稅證明的,一律不得辦理相關手續;實行驗票付款,各行政事業單位和其他相關建設單位應當應當憑項目所在地主管稅務部門開具的正式稅務發票或稅務部門監制的專用收據才能支付工程款。

四、著力優化市場發展環境

(十二)優化政務環境。全面落實“最多跑一次”改革要求,進一步優化審批服務,縮短審批時限,提高審批效能,推行政府購買施工圖審查服務,將與同一項目施工圖相關的建設審查、人防審查及消防審查三項審查,整合為一站式審查。各部門審批承諾辦理時限按法定辦理時限提速50%以上辦理。實現不動產登記、房屋交易管理、稅費繳納“一窗受理、一站辦結”,減少辦事環節,優化業務流程,通過“進一扇門、交一套材料、一次性繳費、領一次證(提供郵寄服務)”從而實現“最多跑一次”。不動產交易登記業務按《關于推進不動產登記“最多跑一次”改革的意見》確定的承諾辦理時限辦理。實現房、地產測繪隊伍聯合辦公,同受理同上戶辦理測繪業務。縣優化辦等部門要切實加大對涉及房地產開發行政審批中索拿卡要等“三亂”行為的查處力度,堅決做到發現一起、查處一起。

(十三)優化建設環境。縣住建、房產等職能部門要積極為房地產項目開發建設和基礎配套創造條件、提供便利。房地產項目所在地鄉鎮要落實屬地管理責任,積極調解矛盾糾紛,為項目建設提供良好的施工環境。縣公安機關要依法嚴厲打擊強買強賣、強攬工程、強行阻工等“三強”行為,保障項目順利推進。

(十四)優化社會環境。實行縣級領導聯重點項目制度,負責項目開發中的部門協調和各類糾紛矛盾協調處理,著力分解企業壓力。加快依法整治問題樓盤工作,加速推進樓盤后續建設、辦證和稅費征繳工作。引導理性消費,縣內各新聞媒體要加強正面引導,為房地產市場平穩健康發展營造良好的輿論氛圍,引導廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。縣金融辦負責每年開展一次銀企對接會,切實解決企業融資難、融資貴的問題,開展一次房交會、土交會,積極推介房地產市場。

(十五)優化配套環境。完善公共設施,依據湘陰縣城總體規劃(2008-2030)和湘陰縣城控制性詳細規劃,提前配套中小學校、公私醫院、農貿商場、文體休閑等設施,優先進行道路交通和水、電、氣等建設。完善公共服務,優化公交線路和建設公交樞紐,做到開發一片、配套一片,建成一片、成熟一片。   

五、大力提升產業品質品位

(十六)發展高品質地產。重點引進品牌響、實力強的全國性或區域性房地產開發企業,提升住宅產品的整體品質。探索實行“統一規劃、分塊出讓”的街區式供地模式,原則上單宗房地產用地規模在100畝以上。嚴控“小產權”房開發,嚴格審查批準建設文書,不合法的一律不得登記發證。今后縣城規劃區內原則上不再實行集體土地還建安置征收拆遷戶。

(十七)提升建筑綠色化水平。完善財政支持政策,引導房地產住宅開發項目執行綠色建筑標準,鼓勵房地產開發企業建設綠色住宅小區。提高建筑節能標準,嚴格執行湖南省居住建筑、公共建筑65%節能設計強制性標準。加大裝配式建筑推廣力度,到2020年,裝配式建筑占新建建筑比例達到30%以上,公共建筑、政府投資的安置房等國有投資項目原則上優先使用裝配式建筑。認真執行既有建筑節能改造獎補措施,對規劃許可證中明確注明按照綠色建筑星級標識開發建設的項目、通過國家A級性能認定或采用裝配式建造方式開發建設的項目,依法減、免相關稅費。

(十八)提高小區配套標準。堅持生態、宜居、綠色的理念,提升新開發小區建設品質,做到小區人車分流、商住分區,最大限度做到高綠地率、低建筑密度;小區供水、供電、供氣等設施設備的布局和物業服務用房及社區用房的配置要納入規劃方案評審。縣住建部門要會同房產、規劃等部門,借鑒發達城市先進經驗,依法按程序制定地下管網、公共設施、防盜門窗、防水防漏、內外墻裝飾等小區房屋建設驗收標準。

(十九)強化建筑風貌審查把關。注重對建筑設計方案中建筑空間形態、建筑風格、建筑色彩、立面效果等要素審查,城市重要交通干道、景觀軸線兩側高層建筑宜以點式為主,確保小區建筑風格與周邊項目協調統一,體現地方自然與人文特色,形成與自然環境協調的城市景觀,滿足所在地段控制性詳細規劃和城市設計要求。

六、保障租賃住房有效供給

(二十)增強房地產市場供應。堅持市場需求導向,根據監測商品房的去化情況,實行年度土地出讓計劃與庫存量相掛鉤,商品房庫存去化周期在8-12個月的,應適當控制新增房地產開發用地審批,房地產開發用地供應不得超過上年度供應量的50%;庫存去化周期在13-36個月的,應嚴格控制新增房地產開發用地的審批,房地產開發用地供應不得超過上年度供應量的20%;庫存去化周期超過36個月的,原則上停止新增房地產開發用地審批和供應。

(二十一)發展住房租賃市場。建立購租并舉的住房制度,可采取PPP模式發展住房租賃市場,鼓勵現有政府投資和管理的公租房交由專業化、社會化企業運營管理。鼓勵開發新建租賃住房,在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中優先安排,根據企業的信用等級,實行項目資本金差別化監管。引導居民通過租房解決居住需求,房屋租賃當事人經登記備案取得的房屋租賃登記備案證明,視為承租人合法穩定住所(生產經營場所)的證明。縣房產部門要盡快啟動住房租賃服務平臺建設,推行住房租賃合同示范文本和合同網上簽約,落實住房租賃合同登記備案制度。

七、推動物業管理轉型升級

(二十二)完善物業配套設施設備。開展項目規劃評審時,要嚴格審查物業服務用房規劃,并在建設工程規劃許可證中予以標注。項目總建筑面積在10萬平方米(含10萬平方米)以下的按照5‰的比例配建物業管理用房,物業管理用房面積不得低于100平方米;項目總建筑面積在10萬平方米以上的,超過部分按超出面積3‰的比例配置。建設單位應當在申領商品房預售許可證或現房銷售備案前,向縣房產部門提交標注物業服務用房的具體位置、面積、配置標準的書面材料,以及物業配套建筑、設施設備清單和產權歸屬說明材料。

(二十三)規范物業服務企業管理。積極構建物業服務企業、業主及業主委員會、社區委員會和鄉鎮人民政府、主管部門的多方評價體系,及時向社會公布評定結果,對物業服務企業的信用等級評定劃分A級、B級、C級、D級四個等次,實行差別化管理,對評定為不合格的物業服務企業不得承接前期物業管理。提高物業公司準入標準,實施物業公司保證金繳存制度。

(二十四)加強居民住宅小區管理。將居民住宅小區的治安穩定、社會保障、城市管理和創建、計劃生育等社會性事務管理,納入鄉鎮、社區居委會(村委會)的工作范疇,對轄區內物業小區業主(業主代表)大會、業主委員會的成立及活動進行指導、組織和監督;對已成立業主委員會的,要建立社區居委會、業主委員會、物業服務企業“三位一體”工作機制,建立三方聯席會議制度,積極調處業主、業主委員會與物業服務企業之間的物業管理矛盾糾紛。

八、積極培育住房消費市場

(二十五)鼓勵農村居民進城購房。加強與農商銀行等金融機構的銜接,落實農民個人住房貸款首付比例和優惠利率等支持政策;整合農村易地扶貧搬遷農民建房等項目資金,對符合條件并進城購房的對象進行財政補助。對自愿退出宅基地并還耕、還林的農民工和農民,進城購買商品房(含二手住房)的,按照其退出合法宅基地的面積以及唯一住宅房屋折舊價值,可由所在地人民政府給予一次性購房獎勵。進城購房農民的集體經濟組織成員身份不變,原土地承包經營權和集體經濟組織收益權不變。

(二十六)鼓勵外來人員購房。鼓勵寓外鄉友、周邊縣市區居民來湘陰購房。放寬購房落戶政策,凡外地人在湘購買商品房(含二手房),并取得《不動產權證書》的,均可申請辦理購房者本人、配偶、未婚子女的常住戶口;尚未取得戶籍人員的,在到達居住地之日起在規定的時間內到轄區派出所進行居住登記,并辦理《居住證》,持證人員享有就業服務、社會保險、培訓服務、參與社區組織的有關社會事務管理、申辦車輛登記及機動車駕駛證、計劃生育、流動人口均等化服務相關政策及縣政府規定的其他權益或者待遇。享受購房補貼政策,凡非湘陰戶籍的外來人員在湘購買住宅(限價商品房、保障性住房、定向開發房除外)的,經房產交易管理部門認定后,在辦理不動產權證書時,縣人民政府給予一次性購房補貼,具體標準另行確定。享受養老、醫療政策,外地在湘購房人員在當地參加城鎮職工基本養老保險的(不包括退休人員),可按國家、省、市有關規定辦理基本養老保險關系轉移接續手續;按照購房入戶政策取得我縣常住戶口(含配偶、子女)的,可憑有效證件按我縣相關規定參加城鎮職工基本養老保險,享受房屋所在地區已參保城鎮職工相同的基本養老保險政策;未退休已參加職工醫保人員的,按省、市現行政策規定,可辦理職工醫保接續手續;取得湘陰常住戶口(含配偶、子女)的,符合我縣城鎮職工基本醫療保險和城鎮居民基本醫療保險參保條件的,可按有關規定辦理基本醫療保險,享受與我縣參保人員同等的醫療保險待遇。享受子女就學政策,外地在湘購房人員子女在本地就學與本地居民子女享受同等待遇;在義務教育階段,憑《不動產權證書》和《戶口簿》,按房屋所在學區就近入學;在普通高中就讀的,戶口遷入后可按規定安排到相應層次的學校,辦理轉學手續。享受就業扶持政策,外地在湘購房人員取得我縣城鎮戶口后,尚未就業人員可進行失業登記,領取《就失業登記證》,享受我縣城鎮登記失業人員相關就業扶持政策;購房人員及其隨遷家庭成員,來湘后到民營企業、股份制企業工作或領辦、創辦企業的,其檔案和人事關系可按規定分別轉入人才服務中心或勞動保障代理中心管理;外地在湘購房人員及其隨遷家庭成員中,具有碩士、博士學位或具有特殊技能、特殊貢獻的人才,人力資源與社會保障部門應積極幫助聯系用人單位,優先向用人單位推薦。

九、切實強化市場監督管理

(二十七)建立健全監管體制機制。縣房產、規劃、住建、政務服務和發改等部門,要立足自身職能職責,嚴格執行國家和省市房地產調控系列政策,強化前置條件審批和過程嚴密監管,強化工程質量和安全作業監督,強化稅費一體化征管,強化商品住宅價格管理,確保縣內房地產業在符合市場規律和消費預期的軌道上健康、穩定、可持續發展。

(二十八)規范房地產市場秩序。縣房產、發改部門要切實履行職責,加大執法檢查力度,嚴厲打擊房地產企業和中介機構違法違規行為,嚴肅查處捂盤惜售、炒買炒賣、規避調控政策、制造市場恐慌等違法違規行為。要持續保持高壓態勢,對各類違法違規行為,發現一起,查處一起,并向社會公布,形成震懾。

(二十九)加強房地產企業信用管理。全面建立房地產開發企業、房地產經紀機構及從業人員信用管理制度,科學運用評定房地產企業信用等級的結果。嚴格落實房地產中介等經紀機構備案制度,推行房地產經紀人員實名服務制度,推行信用評價成果與行政審批掛鉤,實施“守信激勵、失信懲戒”的聯合管理機制,對存在嚴重違法違規、嚴重失信行為的企業和人員,將其納入“黑名單”并定期曝光,對被列入“黑名單”的企業依法限制或者禁止懲戒對象的市場準入、行政許可或者融資行為。建立房地產管理大數據平臺,實現全域信息化管理。加大巡查執法力度,對懲戒對象實施重點監察、全過程監管。

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